Nova Lei Complementar permite regularizar edificações e lotes consolidados, estabelece critérios, documentação necessária e prazos para os procedimentos

A Prefeitura de Várzea Paulista regulamentou, por meio da Lei Complementar nº 379, de 15 de outubro de 2026, os procedimentos para regularização de edificações, construções, desdobros de lotes consolidados no município. A medida define critérios para imóveis que não possuem alvará de aprovação ou que foram construídos em desacordo com o projeto originalmente aprovado.

A legislação considera como edificação consolidada aquela cuja obra tenha alcançado, no mínimo, a implantação da cobertura definitiva, por meio de telhado ou laje. A comprovação poderá ser feita por documentos como contas de consumo vinculadas ao imóvel, registros de IPTU, imagens aéreas ou de satélite, contratos, escrituras, recibos de materiais de construção, certidões públicas ou declaração de pelo menos dois confrontantes.

A regularização poderá abranger imóveis de uso residencial unifamiliar ou multifamiliar, comercial, de serviços, industrial, misto, institucional e templos religiosos, desde que atendidos os critérios previstos na lei. Construções cuja atividade não seja permitida pelo zoneamento vigente não poderão ser regularizadas, com exceção de situações nas quais exista projeto previamente aprovado e a construção esteja em desacordo com ele.

Entre as regras estabelecidas, a legislação permite, em determinadas situações, a regularização de edificações que avancem até 80 centímetros sobre o passeio público, desde que seja preservada uma faixa livre para circulação de pedestres. Também são admitidas algumas situações consolidadas de desníveis, rampas e degraus de acesso, desde que não comprometam a circulação segura.

A lei não permite a regularização de edificações localizadas em áreas de risco, áreas interditadas pela Defesa Civil ou que avancem sobre Áreas de Preservação Permanente (APPs) e outras áreas protegidas. Também não são abrangidos pela legislação os imóveis e núcleos submetidos aos procedimentos de REURB-S ou REURB-E, que seguem regras específicas de regularização fundiária.

Documentação e condições

Para solicitar a regularização, o proprietário deverá apresentar, entre outros documentos, requerimento assinado pelos proprietários, comprovante de residência, matrícula atualizada do imóvel, documentos pessoais, projeto técnico, memorial descritivo, laudo de estabilidade e habitabilidade, ART, RRT ou TRT e comprovante da consolidação da construção.

A existência de débitos tributários municipais não impede o processamento do pedido, e a apresentação de Certidão Negativa de Débitos não será exigida como condição para a regularização edilícia.

Para a obtenção do Habite-se, a edificação deverá atender às condições mínimas de segurança, salubridade e estabilidade, além das exigências de habitabilidade. A legislação prevê, por exemplo, requisitos para instalações sanitárias, revestimentos e condições de ventilação e iluminação.

Em situações específicas, a ausência de ventilação natural ou o não atendimento às dimensões mínimas de aberturas não impedirá automaticamente a regularização, desde que seja apresentada solução técnica adequada, como ventilação mecânica ou forçada, quando admitida pelas normas sanitárias.

Desdobro de lotes

A nova legislação também estabelece regras para a regularização de desdobros de lotes já consolidados. Cada lote resultante deverá ter área mínima de 125 metros quadrados e testada mínima de 5 metros.

Será permitido o desdobro de lote parcialmente ocupado quando pelo menos 50% dos lotes resultantes estiverem consolidados com edificações. Uma única matrícula poderá resultar em, no máximo, 10 lotes, e não serão permitidos desdobros que impliquem abertura de vias ou que não tenham frente para via oficial.

Também ficam proibidos desdobros nas zonas de Conservação Ambiental (ZCA), Conservação do Mursa (ZCM) e de Preservação Ambiental (ZPA).

Prazos para o processo

A legislação estabelece 30 dias para a emissão de comunicado após a análise do processo. Depois de formalmente notificado, o proprietário ou responsável técnico terá 180 dias para atender às exigências. Caso isso não ocorra, o processo será indeferido e arquivado, sendo necessária a abertura de um novo processo.

Após a aprovação, o proprietário terá seis meses para retirar o projeto aprovado. Quando forem necessárias adequações físicas ou construtivas, haverá um prazo máximo de 24 meses para sua realização, visando à obtenção do Habite-se. Os prazos poderão ser prorrogados mediante pedido formal e justificativa.

O Município também fará a emissão do Certificado de Numeração Predial junto com o alvará de regularização, podendo haver alteração da numeração existente.

Taxas e parcelamento

Os procedimentos de regularização estão sujeitos às taxas, tarifas, impostos e multas previstos na legislação tributária municipal. As taxas de licença para execução de obras e serviços poderão ser parceladas em até 36 vezes, com parcelas mínimas de R$ 50, corrigidas pela UFM.

As multas também poderão ser parceladas em até 36 parcelas. Já o ISSQN poderá ser dividido em até 10 parcelas, respeitado o valor mínimo de R$ 50 por parcela.

A lei prevê ainda isenção de determinadas multas, taxas e emolumentos para imóveis situados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), desde que não estejam submetidos à REURB. Também há previsão de benefícios para pessoa com deficiência, aposentado, pensionista e beneficiário do BPC que atendam cumulativamente aos requisitos estabelecidos na legislação, incluindo renda familiar bruta de até três salários mínimos, propriedade de um único imóvel residencial e utilização do imóvel como moradia.

A Lei Complementar nº 379/2026 entrou em vigor na data de sua publicação e possui prazo indeterminado, estabelecendo as regras para que proprietários de imóveis que se enquadrem nos critérios possam buscar a regularização junto ao município.

Para saber mais sobre o edital, acesse o Imprensa Oficial  na edição 23/10/2026, página 2.

Em casos de dúvidas, os interessados podem entrar em contato com a Unidade Gestora de Urbanismo e Habitação, por meio dos telefones (11)4606-8660, (11)4606-8670 ou por WhatsApp (11) 4606-8660.

As dúvidas também podem ser solicitadas via e-mail: urb.hab@varzeapaulista.sp.gov.br ou presencialmente no Facilita, que fica na João Póvoa, 97, Jardim do Lar, de segunda a Sexta-Feira, das 8h às 17h.